No residentes, venta

TRÁMITES PARA LA VENTA, POR PARTE DE UN PROPIETARIO NO RESIDENTE, DE SU BIEN INMUEBLE EN ESPAÑA


1. Retención a cuenta

¿Qué es la retención?
Es la obligación, para el comprador, de aplicar una retención del 3% sobre el valor pactado de venta para evitar que el no residente deje sin pagar el impuesto.
La verdad es que, en la mayoría de los casos, no es fácil localizar a un no residente, de ahí que se imponga esa obligación de retener 3% del precio pactado al vendedor.
Ejemplo: en el caso de una venta de 300.000 €.
El comprador tendrá que pedir a su banco de preparar dos cheques:
1. Un cheque a nombre del Tesoro Público con importe de 9.000 €
2. Un cheque nominativo al vendedor con un importe de 300.000€ - 9.000 € = 291.000 €

2. Plusvalía o Impuesto sobre el incremento patrimonial de no-residentes - INR

Es el referido a la revalorización del inmueble. Este gravamen se paga a Hacienda en la Declaración del IRPF.
El tipo impositivo, aplicado a la transmisión de inmuebles para los no residentes en 2016, es del 19%.
Por ejemplo:
Una persona no residente compró una vivienda en España en el año 2000 por 120.000 euros y la vende a principios de 2016 por 300.000 euros.
La ganancia patrimonial bruta es de 180.000 euros.
Sobre esa ganancia, hay que aplicar el 19% de impuestos, con lo que la cuota tributaria a pagar es de 34.200 euros.
Cálculo del valor de compra a tomar en cuenta para el cálculo del impuesto:
Ese valor se obtiene añadiendo al coste de compra de la casa, todos los gastos inherentes al mismo, es decir: impuestos, notaría, registro y gestoría, pero no así los intereses pagados.
Este impuesto se puede esquivar si se reinvierte el dinero ganado con la operación en la adquisición de una vivienda habitual (no para segunda residencia), en un plazo de dos años posteriores a la operación de venta.

3. IIVTNU - Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, o Plusvalía municipal

Consiste en un impuesto que se paga sobre la diferencia entre el valor del terreno sobre cual esta edificada la vivienda en la fecha de compra y la fecha de venta. Ese impuesto será determinado por los servicios competentes del Ayuntamiento.
Si el vendedor no residente no se halla en España, y como excepción, la Plusvalía Municipal la tendrá que pagar el comprador. Esa situación se tiene que esclarecerse antes de firmar la escritura de compra-venta.

4. Gastos relacionados con una eventual hipoteca existente

Si el vendedor tiene una hipoteca sobre el bien que vende, hay dos posibilidades:
1. Si el comprador se subroga a esa hipoteca, los gastos de subrogación son por cuenta y cargo del comprador.
2. Si el comprador no se subroga a esa hipoteca, que el préstamo este pagado totalmente o no, en cualquier caso, habrá que cancelarlo.
Dependiendo de las condiciones estipuladas en el contrato de hipoteca, el vendedor tendrá que hacer frente a la indemnización pactada con el banco en caso de cancelación anticipada, que suele ser del 0.25% - 0.5% de la deuda aún pendiente. Dependiendo del contrato firmado con el banco.
De otro lado, además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral. Esa cancelación le costará, entre notario, registro y gestor, unos 1.000€.