VENTA Y PROMOCIÓN

POLÍTICA DE VENTA

Gabalc Business - Gaspar Brau Inmobiliarias trabaja ofreciendo un servicio exclusivo y personalizado tanto al comprador como al vendedor. Con ese servicio tratamos de ofrecer su vivienda tanto a nivel nacional como internacional gracias a nuestra extensa red de colaboradores y a la última tecnología en los medios de comunicación digitales.
Es por ello que la venta en exclusiva es un punto muy importante para facilitar nuestra gestión. La exclusiva de venta que nos brinda no conlleva a que su vivienda esté propuesta en una única agencia pero sí en una única red de agencias inmobiliarias estratégicamente situadas tanto a nivel nacional como internacional:
España: Peñíscola, Benicarló, Sevilla, Madrid, Barcelona, Malaga, Marbella...
Otros países: Suecia, Reino Unido, Rusia, China, Alemania, Croacia, Noruega, Portugal, U.S.A, Canadá, Italia, Suiza, Austria, Dubai, Egipto, Francia, Turquía, Polonia y Hungría.
A continuación, basándonos en las estadísticas de sitios WEB tan famosos como idealista.com o pisos.com, les ofrecemos una breve descripción de lo que la exclusividad inmobiliaria conlleva así como de sus principales ventajas y desventajas.


VENTA INMOBILIARIA EN EXCLUSIVIDAD

Firmar un contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria supone para los propietarios, en la práctica, ceder los derechos de la venta de su vivienda por un tiempo determinado. Este comportamiento, con la crisis, se ha visto aumentado, a tenor de las estadísticas que se manejan las inmobiliarias.
Desde Re/Max afirman que antes del estallido de la burbuja inmobiliaria el volumen de compraventas que se realizaba al margen de las agencias era del 55%. Por el contrario, en 2015, siete de cada diez ventas se llevaron a cabo a través de un profesional inmobiliario. ¿Qué ventajas y qué inconvenientes conlleva para el propietario la toma de esta decisión?

VENTAJAS DE LA VENTA INMOBILIARIA EN EXCLUSIVIDAD

Menor tiempo de venta
El plazo de venta de una vivienda, cuando se lleva a cabo a través de la firma de un contrato de exclusividad con una agencia, oscila entre los tres y los seis meses, según la opinión de Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Este periodo depende de diversos factores, como la zona en la que se ubique el inmueble, sus características, el interés en la comercialización, la inversión o el nivel de demanda que exista en ese momento.
Sin embargo, está comprobado que el plazo de venta se ve reducido si existe exclusividad con una agencia inmobiliaria. En concreto, según Nacho Sobrino, agente asociado a Re/Max Rosales, ello se debe a que “las posibilidades de venta aumentan”, ya que la agilidad de los agentes inmobiliarios en exclusiva “es total”, en contra de lo que sucede cuando existe un contrato sin exclusiva o se decide vender la vivienda de forma particular.

Mejor precio por la vivienda
El precio que se consiga por la venta de una vivienda depende de la promoción que se haga del inmueble, además del home staging de la vivienda, indica Duque. No obstante, la exclusividad con una agencia inmobiliaria garantiza que la vivienda se oferta a un único precio en el mercado, lo que supone una mayor claridad y máxima transparencia para los compradores.
En este sentido, Sobrino indica que un contrato en exclusiva conlleva para la agencia un “gran alto grado de responsabilidad”, por lo que este “siempre tratará de conseguir el mejor resultado para sus vendedores y, por lo tanto, el mejor precio posible”. “En este sentido, el agente se convierte en representante de la parte vendedora y en defensor de sus intereses”, apostilla.

Garantía y seguridad
Los contratos en exclusiva están enfocados a proteger los intereses de la venta, por lo que, para garantizar y otorgar seguridad, el agente inmobiliario responsable del mismo ha de conocer la propiedad con detalle, tanto sus características como sus cargas o situación legal. Del mismo modo, indica Sobrino, la agencia deberá “documentarse primero y asesorar después respecto a precio, mercado, tendencia, competencia, servicios que ofrece, honorarios de la gestión” y, sobre todo, de las responsabilidades y obligaciones acordadas.
En esta línea, el contrato que se firme debe fijar el tiempo de la duración de la exclusiva y reflejar en qué condiciones la agencia gestionará la visibilidad del producto inmobiliario en venta. Así, explica José María Peyra, responsable del departamento de derecho inmobiliario de Sanahuja & Miranda, en dicho documento “desde el precio establecido para la venta, como la forma de pago, la disposición de cédula de habitabilidad o el certificado de eficiencia energética”.

Filtro de clientes
Otra de las potencialidades de la venta a través de un contrato en exclusiva con una agencia inmobiliaria viene del lado de los clientes que llegan a ver la vivienda. Tal y como subrayan desde Re/Max, “al trabajar en exclusiva y ofrecer más servicios” la agencia se debe al vendedor y a una “exhaustiva calificación del cliente comprador”. “Con un contrato en exclusiva no se pierde el tiempo en salir con cualquier cliente que quiere ver viviendas, sino que solamente se hace con aquellos que tienen posibilidades reales de compra y que saben lo que van a hacer”, recalca.
Del mismo modo, el trabajo en exclusiva conlleva la existencia de un solo interlocutor o un único representante trabajando para la parte vendedora, llegando a existir un cierto grado de especialización en determinados inmuebles dentro de la profesión de agente inmobiliario. Dicha cualidad, a juicio de Sobrino, “ayuda a llegar más fácilmente a un acuerdo entre las partes”, puesto que el agente inmobiliario “sabe qué servicios ofrecer para desmarcarse del resto”.

Mayor difusión y exposición
El agente inmobiliario es un profesional implicado que busca que la vivienda se venda en las mejores condiciones posibles. De ahí que trabaje en detalle, ofreciendo a los clientes tecnología punta y de vanguardia en sus servicios, pues como hacen hincapié desde Re/Max, “no deja de invertir y pensar cómo conseguir resultados” de impacto en el ámbito de anuncio y exposición del inmueble. “Vivimos en un mercado en cambio y evolución constante, por lo que el cliente es cada vez más exigente y eso nos obliga a ofrecer más y mejores servicios de marketing, donde la innovación es fundamental para estar a la última y destacar”, sostienen.
En paralelo, contar con un contrato en exclusiva con una agencia inmobiliaria hace ganar en calidad informativa al vendedor, pues estos profesionales se encargan de que la información “llegue con detalle no solamente a los compradores”. Así, Sobrino distingue que gracias a la exclusividad, “los clientes eligen las viviendas que quieren ver, saben exactamente lo que van a ver, dónde está y qué calidades y orientación tiene”.

DESVENTAJAS DE LA VENTA INMOBILIARIA EN EXCLUSIVIDAD

Permanencia
La venta de una vivienda a través de un contrato de exclusividad supone establecer una relación de permanencia determinada con la agencia inmobiliaria. Este periodo de tiempo varía, pero suele rondar, indica Duque, de los seis meses al año, sin que ello “haya variado con la crisis”. En este sentido, desde Sanahuja & Miranda, recomiendan a los vendedores “no establecer plazos de duración muy largos”, puesto que de esta manera la agencia inmobiliaria mantiene “la presión de que puede perder el producto inmobiliario”, dando eficiencia y agilidad a la comercialización del mismo.
No obstante, desde Re/Max puntualizan que los contratos de exclusividad son acuerdos “sin aparentes limitaciones”, por lo que el plazo de permanencia ha de ser acordado “entre las partes”. En concreto, Sobrino aclara que la “flexibilidad” de dicho plazo de permanencia está determinada por los precios, zona, nivel de demanda, inversión e interés en la comercialización. “En tiempos de exceso de oferta y baja demanda, como el actual, los periodos de venta aumentan. En tiempos de baja oferta y alta demanda las viviendas se venden más rápidamente”, subraya.

Coste
Como contracara a la agilidad que ofrecen las agencias inmobiliarias para vender una vivienda, se encuentran los honorarios que cobran estas compañías por ejercer de intermediarios. Este coste, agregan desde Alfa Inmobiliaria, suele oscilar entre el 3 y el 5/100 del precio final de la vivienda. Sin embargo, desde Re/Max inciden en que, si bien los honorarios de las inmobiliarias “son libres”, en este sector “lo barato sale caro”, motivo por el que los clientes deberían contratar a los agentes “más eficaces” cuyos costes, aun siendo mayores, “se justifican” en el precio de la venta y periodo utilizado para ello. En tales casos, insiste Sobrino, los honorarios pueden llegar hasta el 8% de la venta total de la vivienda, ya que “cuanto más altos sean los honorarios, más probabilidades de éxito habrá”.

Confianza en la agencia
En paralelo, la cesión de la venta en exclusiva de una vivienda a una agencia inmobiliaria supone para el vendedor establecer una relación de confianza hacia esta organización, que muchas personas no están dispuestas a llevar a cabo. En este sentido, desde Alfa Inmobiliaria enumeran que el agente tendrá que visitar la vivienda “por lo general cuando el propietario no esté”, además de publicitar su hogar e intermediar en los términos económicos del precio final. De ahí que aclaren que sea “fundamental antes de pactar un contrato de este tipo”, que el vendedor se informe de quién es la otra parte, cuántos años de experiencia tiene, cuál es su antigüedad en el mercado y si cuenta con el respaldo de una marca detrás.

Incumplimiento de contrato
La exclusividad con una agencia inmobiliaria conlleva la firma de un contrato que, para Peyra, “no supone ventaja alguna para el vendedor”. En concreto, este abogado considera que con la exclusiva la agencia dispone de un producto inmobiliario para comercializar de manera que “ni el vendedor ni otras agencias pueden intervenir durante la vigencia” de dicho periodo de exclusividad firmada. Es por ello que, en caso de incumplimiento, el vendedor estaría expuesto a ser denunciado y condenado a pagar los honorarios de la agencia, además de los intereses y las costas ya que, como muestra Duque, “cada vez son más los jueces que dictan a favor de la agencia”.

Intrusismo
Por último, y aunque en el sector de las agencias inmobiliarias de España no suele producirse, pues como indica Sobrino “casi el 100/100 de los que ejercen la profesión a espaldas de la legalidad vigente trabaja sin exclusiva”, los vendedores de viviendas también han de estar vigilantes ante una mala praxis de la compañía elegida, consecuencia de su intrusismo en el gremio que constituyen estas organizaciones. Es por ello que desde Re/Max hacen hincapié en que si el vendedor detecta alguna ilegalidad “debe denunciar el hecho de manera inmediata”, ya que “va en contra de sus propios intereses trabajar con personas que ejercen de manera ilegal la actividad”.

PROMOCIÓN

En estos momentos nuestro grupo es propietario de varios terrenos de todo tipo tanto para construir Hoteles o Apartamentos en primera línea de playa. Disponemos incluso de terreno para edificar 700 villas y 1000 apartamentos enfrente del mar. Tenemos terrenos de varias centenas de hectáreas permitiendo un amplio abanico de posibilidades desde edificar villas de lujo sobre parcelas de un mínimo de 25.000 m2 hasta poner en marcha instalaciones de energía eólica.
Nuestro grupo está siempre dispuesto a analizar propuestas de desarrollo urbanístico.